Comece preenchendo os dados do imóvel:

• Valor de Mercado: o valor real do imóvel, baseado em pesquisa de mercado ou avaliação. Consulte sites como Zap Imóveis, OLX ou um corretor para ter uma estimativa confiável.
• Valor do Lance: o valor que você pretende oferecer no leilão. Quanto menor em relação ao valor de mercado, maior o desconto e potencial de lucro.

Custos obrigatórios ao arrematar um imóvel em leilão:

• Comissão do Leiloeiro: geralmente 5% sobre o lance.
• ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura. Varia de 2% a 3% conforme o município.
• Registro: custo do registro da escritura em cartório.
• Condomínio / IPTU (dívidas): dívidas acumuladas pelo antigo proprietário que podem ser transferidas ao arrematante.
• Dívidas Propter Rem: outras dívidas vinculadas ao imóvel (taxas, contribuições de melhoria, etc.).
• Outros Custos: honorários advocatícios, custos adicionais, etc.

Ative esta opção se o imóvel ainda está ocupado. A calculadora adicionará o prazo de desocupação ao prazo total e incluirá os custos extras no investimento:

• Prazo de Desocupação: tempo estimado em meses para desocupar o imóvel (via acordo ou processo judicial). Será somado ao prazo do investimento, gerando o Prazo Efetivo.
• Honorários Advocatícios: custo com advogado para conduzir a ação de imissão na posse ou negociação.
• Auxílio Mudança / Acordo: valor oferecido ao ocupante para sair voluntariamente, evitando processo judicial demorado.

Estes custos entram no investimento total e o prazo efetivo é usado em todos os cálculos de retorno (ROI, TIR, CDI).

Defina o horizonte do seu investimento:

• Prazo do Investimento: tempo estimado em meses entre arrematar o imóvel e revendê-lo. Geralmente de 6 a 18 meses.
• Condomínio Mensal: valor mensal pago enquanto for proprietário.
• IPTU Anual: valor anual do IPTU, calculado proporcionalmente ao prazo da operação.

Ative se pretende usar FGTS na compra. O valor é abatido do investimento total, reduzindo o capital próprio necessário.

Importante: nem todos os imóveis de leilão permitem uso de FGTS. Consulte as regras da Caixa Econômica Federal.

Ative se pretende financiar parte do imóvel. O financiamento funciona como alavancagem: você investe menos capital próprio, mas paga juros.

• Tipo de Amortização: escolha entre Price (parcelas fixas) ou SAC (parcelas decrescentes). No SAC, a parcela inicial é maior mas diminui ao longo do tempo. No Price, todas as parcelas são iguais.
• Entrada: percentual do lance pago como entrada (ex: 20%).
• Taxa de Juros Anual: taxa do financiamento imobiliário.
• Prazo do Financiamento: prazo total em meses (ex: 360 = 30 anos).

Com financiamento, o ROI é calculado sobre o capital próprio investido, mostrando o efeito da alavancagem no retorno.

Custos na hora de revender o imóvel:

• Comissão do Corretor: geralmente 6% sobre o valor de venda.
• IR sobre Ganho: Imposto de Renda de 15% sobre o lucro (ganho de capital) na venda.

Estime o custo de reforma ou adequação do imóvel antes da revenda. Imóveis de leilão frequentemente precisam de reparos. Inclua pintura, reparos hidráulicos/elétricos, piso, etc.

Parâmetros de comparação para avaliar se vale a pena:

• CDI Anual: taxa CDI atual. Serve para comparar: o leilão supera o que você ganharia em renda fixa?
• Meta ROI: retorno mínimo esperado. A calculadora usa esse valor para determinar o lance máximo e o veredicto de viabilidade.

• Venda Líquida: valor de mercado menos a comissão do corretor. É o que você efetivamente recebe na venda.
• Custo do Leilão: lance + comissão do leiloeiro + ITBI.
• Investimento Total: tudo que sai do seu bolso: lance, taxas, custos fixos, reforma, condomínio e IPTU do período.
• Lucro Bruto: venda líquida menos investimento total. Verde = lucro, vermelho = prejuízo.
• IR (15%): imposto de renda sobre o lucro. Só incide se houver lucro.
• Lucro Líquido: lucro bruto menos IR. É o resultado final.
• ROI: retorno percentual sobre o capital investido. Ex: ROI de 30% = você ganhou 30% sobre o que investiu.
• TIR (anualizada): Taxa Interna de Retorno anualizada. Converte o retorno para base anual, permitindo comparar com outros investimentos independente do prazo. Aparece em verde se supera o CDI.
• Rendimento CDI: quanto o mesmo capital renderia em renda fixa no mesmo período.
• Diferença vs CDI: quanto o leilão rendeu a mais (ou menos) que o CDI. Positivo = leilão foi melhor.
• Veredicto: VIÁVEL se o ROI atingiu ou superou a meta, INVIÁVEL caso contrário.
• Lance Máximo: o maior valor de lance que ainda atinge sua meta de ROI. Use para definir seu teto no leilão.

Quatro indicadores-chave dão uma visão rápida do negócio:

• Desconto: percentual de desconto do lance em relação ao valor de mercado. Quanto maior, melhor.
• ROI: retorno sobre o investimento. Verde se atingiu a meta, vermelho se não.
• Prazo: duração da operação em meses.
• Lucro/mês: lucro líquido dividido pelo prazo.

O Deal Score é uma nota automática de 0 a 100 que resume a qualidade do negócio em um único número. Ele combina 6 fatores com pesos diferentes:

A classificação segue esta escala:

Passe o mouse sobre o gauge no painel de resultados para ver a nota detalhada de cada fator.

Compara 3 cenários — Otimista, Base e Pessimista — ajustando automaticamente o valor de venda, prazo e custo de reforma para cada um.

• Otimista: venda acima do mercado, prazo menor, reforma mais barata.
• Base: os valores que você preencheu (sem variação).
• Pessimista: venda abaixo do mercado, prazo mais longo, reforma mais cara.

Clique em Ajustar para customizar os percentuais de cada cenário. A tabela mostra Lucro Líquido, ROI e diferença vs CDI para cada um.

No final, um badge indica se o negócio é viável em todos os cenários, apenas no otimista, em alguns, ou em nenhum — ajudando a medir o risco real.

Gráfico de linhas que simula como os resultados evoluem mês a mês:

• CDI (indigo): rendimento acumulado do CDI, crescendo mês a mês.
• ROI (amber): retorno que tende a diminuir com o tempo, pois custos recorrentes corroem o lucro.
• Lucro Líquido (verde): lucro em reais, que também cai ao longo dos meses.

Ajuda a identificar o momento ideal de venda — quanto mais demora, menor o retorno.

Gráfico donut que mostra para onde vai cada real investido:

• Lance: valor oferecido no leilão.
• Comissão Leiloeiro: percentual sobre o lance.
• ITBI: imposto de transmissão.
• Custos Fixos: registro, dívidas, outros.
• Reforma: valor estimado.
• Custos Recorrentes: condomínio e IPTU proporcional.
• Parcelas: aparece apenas com financiamento ativo.

Passe o mouse sobre cada fatia para ver o nome e o valor exato.

Gráfico que mostra como o ROI varia se o lance mudar de -30% a +30%. Revela sua margem de segurança:

• Linha verde: ROI calculado para cada cenário de lance.
• Linha tracejada indigo: sua meta de ROI.
• Ponto destacado: o lance atual.

Se a linha verde está bem acima da meta mesmo com lances maiores, há boa margem. Se cruza a meta perto do ponto atual, o negócio é mais arriscado.

Três ferramentas integradas para gerenciar múltiplas análises:

Salvar Simulação

No painel de resultados, clique em Salvar Simulação e dê um nome (ex: "Apto Copacabana 2Q"). A simulação fica salva para consultar depois e usar no comparador.

Comparador de Imóveis

Acesse pelo menu Comparar. Selecione até 3 simulações salvas para ver lado a lado: valor de mercado, lance, desconto, ROI, TIR, lucro líquido e mais. Os melhores valores ficam destacados para facilitar a decisão.

Histórico de Simulações

Acesse pelo menu Histórico. Todas as suas simulações são salvas automaticamente enquanto você usa a calculadora. A página inclui um dashboard com métricas: melhor ROI, ROI médio, total de simulações e gráfico de dispersão ROI vs Desconto.

Clique em Exportar PDF no painel de resultados para gerar um relatório profissional em PDF com:

• Todos os dados de entrada organizados por seção
• Resultados completos com cores (verde/vermelho)
• Parecer automático sobre a viabilidade do investimento
• Gráfico de composição do investimento
• Gráfico de projeção 12 meses (Lucro vs CDI)
• Gráfico de sensibilidade (ROI vs variação do lance)

Ideal para compartilhar com sócios, apresentar a análise ou guardar para consulta.